Нещодавно українське суспільство сколихнула новина: апеляційний суд скасував обмеження на висотність забудови міст, введене у травні 2018 року. Що це значить для України? Чи перетворяться наші мегаполіси у кіберпанкові «міста-вулики», чи подешевшає житло?
До таких статей дуже хочеться дописати заголовок «ШОК! СЕНСАЦІЯ!». За ті кілька днів, які новина гуляє Мережею, навколо неї вже виросли десятки конспірологічних теорій про те, що ж буде далі. Давайте спробуємо розібратися в причинах та наслідках такої відміни, і спрогнозувати найімовірніше майбутнє.
З чого все почалося?
У травні 2018 року Міністерством регіонального розвитку були прийняті нові державні будівельні норми (ДБН) [1]. Вони набрали чинності з першого вересня того ж року і передбачали багато змін – прекрасних для екології та комфорту людей, але геть не цікавих забудовникам.
Зокрема, в нових ДБН вводилися поняття кольорових ліній – обмежень забудови. Блакитна лінія, під колір неба, позначала обмеження по висотності будинків. Зелена лінія – обмеження будівництва в зелених зонах. Жовта – обмеження з міркувань безпеки та можливості евакуації у разі надзвичайних ситуацій. Додалися нові обмеження щільності забудови.
Такий нечувано зухвалий крок обурив компанії-забудовники. Адже неможливість будувати що завгодно, де завгодно і з чого завгодно, не зважаючи на інклюзію, безпеку та екологію, привела б їх до тотального зубожіння. Без багатоповерхових бетонних коробок ціни на квартири злетять до небес, міста занепадуть і настане урбаністичний Апокаліпсис.
Ці та інші аргументи можна було почути тут і там у різних судах України, майже з першого дня набуття чинності ДБН. Проте майже рік Мінрегіон звитяжно відбивався. Допоки Шостий київський апеляційний суд не пішов за трендом, заданим Баришівкою, і не визнав недійсним наказ Мінрегіону від 23.04.2018 р. № 100, яким затверджено ДБН.
То зрада?!
Так, але не тотальна. Суд нічого не сказав про самі ДБН (бо дослідження такого документу вимагає часу, ресурсів та залучення експертів). Але наказ, як підписаний з порушеннями, визнати недійсним він має право. Отже, ДБН у нас все ще є… але вони не працюють, доки не буде повторно підписано наказ і пройдено весь процес набуття чинності.
Тобто, ПрАТ «Хмельницькбуд», що виступило позивачем у цьому процесі, таки матиме час добудувати що вони там хотіли – а потім знову прийняті ДБН не матимуть зворотної сили. А ще цей прецедент може послужити першим камінчиком для величезного обвалу судових позовів: адже всі компанії-забудовники, що скорегували свої проекти відповідно до нових ДБН, можуть подати у суд на Мінрегіон через недоотримані прибутки…
Заступник міністра регіонального розвитку Лев Парцхаладзе у своєму Фейсбуці налаштований оптимістично [2]. ДБН все ще діє (перемога ж!), Мінрегіон готується подавати касацію. Боротьба триває.
Чому нові ДБН важливі?
Три основні великі блоки змін у ДБН-2018 – це боротьба з хаотичною забудовою міст, обмеження на будівництво, вже згадані вище, і обов’язкове інклюзивне середовище для житла та громадського простору. Чому це важливо для людей, пояснювати, мабуть, не треба. А от чому на деякі компанії ДБН діють як часник з осикою?
Боротьба з хаотичною забудовою означатиме наявність плану цієї забудови. А значить, не можна буде просто взяти якесь місце, звести там «свічку» і продати її – а далі хай болить голова вже у мешканців. Кожна будівля тепер муситиме мати своє місце в інфраструктурі. Чи витримають дороги навколо навантаження від сотень машин нових жителів, які вранці їхатимуть на роботу? Чи не будуть новосели обирати між півсотнею дітей у класі і приватною школою, що коштує як літак? Електромережа, каналізація, водопостачання, зелені зони – все це тепер регулюватиметься набагато суворіше.
Висотні обмеження – ще одна болюча точка. Якщо захист зелених зон став сумною рутиною для екоактивістів країни (навіть прямо зараз, наприклад, точаться бої за Протасів Яр у Києві) – то про висотність і щільність забудови говорити майже не намагалися: бо нема сенсу. Тепер же в руках громади є серйозна зброя.
Інклюзивність (а точніше, її відсутність) теж говорить про наше суспільство багато чого недоброго. Люди з інвалідністю в Україні вважаються групою, далекою від заможності. А значить – нащо враховувати інтереси людей, які не заплатять мільйон-півтора за квартиру в Києві? Ідея візитів друзів з ЛзІ, народження дітей з особливими потребами, чи навіть такий незбагненний факт, що ЛзІ також можуть заробляти гроші, у нас, нажаль, не прижилася. Тому пандуси зазвичай робляться для галочки, підйомників для колясок немає в принципі, а в деяких будинках з візка навіть не дотягнутися до кнопки верхнього поверху! Інклюзивне середовище коштує не так багато у порівнянні з загальним кошторисом будинку, проте без законодавчого примусу на ньому так і будуть заощаджувати.
А може ну їх, ті ДБН?
Єдиний вагомий аргумент за відміну обмежень на щільність та висотність забудови – потенційне зменшення цін на квартири. Проте, чи так це?
Почнемо з того, що збільшення пропозиції приводить до зменшення ціни лише в підручниках з економіки та розвинених країнах рожевих поні. В Україні ж ще у 2017 році кількість непроданих квартир у новобудовах сягала 76 тисяч і продовжувала збільшуватися [3]. Проте замість логічного зниження цін, вони продовжували рости – а нові житлові квартали, заселені на 30-50 відсотків, продовжували зводитися. Виникає логічне питання: а яка ж додана вартість на одну квартиру, якщо вигідніше збудувати ще один будинок та заселити його менш ніж наполовину, аніж трохи знизити цінник на решту квартир у попередньому?
Уявімо собі (ненадовго, і потім помиємо руки!), що нас взагалі не обходить ані екологія, ані люди з інвалідністю, ані щільність забудови і інфраструктура. Нас цілком влаштовує бетонна коробка на якомусь 70-му поверсі, з вікна якої можна попросити закурити в сусіда навпроти. Але є одне «але». Пожежні драбини сягають лише обмеженої висоти, а з пожежною авіацією у ДСНС не все так добре, як треба для великої кількості «свічок». Тому у разі надзвичайної ситуації у такому хмарочосі люди на верхніх поверхах будуть кинуті напризволяще.
Якщо пожежі мало (до речі, де гарантія, що проводка в будинку прокладена безпечно, і з дотриманням норм?) – є ще ймовірність того, що висотний будинок «поповзе». Тиск, який «свічка» створює на фундамент, є набагато більшим, аніж у звичайного будинку, тож любителям купувати квартиру з краєвидом на річку або озеро в «елітному» ЖК краще сподіватися, що будівельники не заощадили на бетоні і арматурі.
Третій кит «щасливого» життя у свічці – це складнощі із подачею води на верхні поверхи (це ж стосується і води в радіаторах). Звісно ж, сучасне насосне обладнання та адекватне планування дозволяє вирішити цю проблему – проте вже зараз мешканці висотних новобудов скаржаться на недостатній тиск у трубах. Якщо під вами ще 50 сімей, що зранку хочуть помитися і почистити зуби, а ввечері – попрати і скупатися в ванній, то цьому не зарадить ніяке обладнання…
Отже…
ДБН-2018 – це будівельні норми, які підтримують Цілі Сталого Розвитку, визначені ООН. Для майбутніх мешканців новобудов – це однозначне благо. Шкода, що Мінрегіон бореться у судах без їхньої підтримки.
Текст: Дар’я Цепкова
