У травні у видавництві CANactions виходить нова книга «Усім потрібне житло. Справедливе, соціальне, доступне» німецьких архітекторів Урсули Клєефіш-Йобст, Петера Кеддерманна, Карен Юнґ. Книга пропонує всебічний огляд теми доступного житла: від значущих моделей 1920-х років до сучасних концепцій сьогодення, висвітлює аспекти архітектурного та містобудівного планування, юридичні рамкові умови, питання фінансування та будівельні стандарти, а також роль учасників процесу будівництва.

Презентація книги відбудеться на 13-му Міжнародному Архітектурному Фестивалі CANactions 15-16 травня 2020 року в Києві. Урсула Клєефіш-Йобст вперше відвідає Україну, щоб представити «Усім потрібне житло» українській  аудиторії.

Наразі триває збір коштів на видання на спільнокошт-платформі Biggggidea. Усі доброчинці/ниці будуть зазначені у книзі та мають можливість обрати собі приємні подарунки від CANactions School.

Із дозволу видавництва ми публікуємо уривок із книги про історію розвитку соціального житлового будівництва.

Що стосується житла, то попри всі демографічні та соціально-структурні зміни, які трансформовували суспільство впродовж століть, існує історична константа: ніколи всі верстви на нижній межі суспільства, бідні та/або дискриміновані, не могли забезпечити себе житловим простором самотужки. Це й сьогодні залишається все ще актуальним фактом.

Справжня історія будівництва соціального житла починається тільки в час між двома світовими війнами, але її корені сягають далеко в історію, показуючи, як у різні епохи суспільство давало собі раду, вирішуючи проблему житла для бідних.

Можна назвати чотири корені – відповідно за різними носіями забезпечення житлом або будівництва житла:

  • Комунальне забезпечення житлом або відповідно комунальне житлове будівництво
  • Фундаторське житлове будівництво – житлове будівництво, що здійснюється фундаціями чи фундаторами
  • Житлове будівництво, що здійснюється підприємствами
  • Житлове будівництво, що здійснюється з ініціативи можновладців

 Та альтернативні моделі.

Комунальне житлове будівництво

Комунальне житлове будівництво тісно пов’язане з проживанням в орендованому житлі, що має давню традицію. Воно було поширене ще в ХІІІ столітті внаслідок концентрації володіння будинками і землею. До нас дійшли дані з деяких міст про співвідношення проживання в орендованому житлі та у власному, наприклад, кельнська парафія Ст. Колумба. Там 161 будинок займали власники і 661 – орендарі. Має традицію і досвід вільного ринку житла, про що свідчить цитата з часів Мартіна Лютера (1483-1546): «Але в той день вони відкриють рот і скажуть: Це був господар дому мого, з року в рік підвищував він мені орендну плату».

У цей час можна знайти зачатки комунального житлового забезпечення на основі доходів із орендної плати. Так у міських бухгалтерських книгах зафіксовано надходження до міського бюджету від оренди помешкань міськими службовцями — нічними вартовими, міськими писарями, медиками тощо, разом із їхньою «платнею». При відповідному визначенні розміру квартирної плати було, очевидно, враховано частку квартирної плати в доході. Винятковим прикладом раннього комунального житлового будівництва є Венеція.

Розквіт будівництва комунального житла припав на міжвоєнний час ХХ століття, коли з’явились славетні поселення у Відні, Штуттґарті, Берліні, Франкфурті (частково оголошені Світовою культурною спадщиною). Але в цей період народились не лише перлини доби модерну — у комунальній власності майже кожного міста середньої величини можна знайти експресіоністичні та консервативні ансамблі 1930-х років.

За принципом субсидіарності створюються некомерційні комунальні житлово-будівельні підприємства, які виступають як предтечі суб’єктів суспільно корисного соціального житлового будівництва після Другої світової війни. Найвідоміший приклад — Суспільно корисне житлово-ощадно-будівельне акціонерне товариство, скорочено GEHAG (Gemeinnützige Heimstätten- Spar- und Bau-Aktiengesellschaft).

Фундаторське житлове будівництво

У XVI столітті з ініціативи багатих патриціїв (фундаторів) починається фундаторське житлове будівництво. Найвідомішими з них є Фуґґерай із 1521 року—поселення блокованих будинків для незаможних ауґсбурзьких ремісників і поденників, які самотужки не могли вести власне домогосподарство. Якоб Фуґґер, можливо, брав приклад із менш відомих нідерландських гоф’є – погрупованих довкола одного подвір’я, здебільшого двоповерхових блокованих будинків, часто облаштованих чудовим порталом. Гоф’є називали також ще «душеспасительними» («Seelgerät»), оскільки молитви їхніх користувачів мали покращити прийом фундатора у потойбічному світі. Однак вони служили і прагматичним цілям — як прихисток для старих слуг. У наш час усе ще існують сотні таких будинків.

На нідерландський зразок орієнтуються і будиночки «прохідних кварталів» (Gängeviertel) у ганзейських містах, призначені здебільшого для розміщення старих моряків та їхніх вдів.

Будівництво виробничого житла

Там, де розвивалося побутове виробництво, з’являлися також і ранні форми виробничого житла, наприклад, збудовані близько 1500 року ткацькі будинки у Нюрнберзі. Іншим доказом є перші поселення для робітників мануфактур і дедалі важливіших шахт та рудників. При цьому слід враховувати, що виробниче житлове будівництво велося хоч і переважно, але не виключно силами підприємців.

Існує багато джерел і прикладів щодо житлової скрути ХІХ століття: результати досліджень (наприклад, англійські опитування, анкетування щодо житлових умов від місцевих кас хворих), спроби державного регулювання, дискурс підприємців (Боннські конференції). Опрацьовано достатньо матеріалу про виробничі поселення, які виникли біля металургійних заводів в Англії, Німеччині, Бельгії та Франції, про умови життя та розвиток власної культури робітничого житла в обмежених умовах.

Житлове будівництво з ініціативи можновладців

Під орудою місцевих князів починається будівництво житла «про запас». Прикладом цього можуть зокрема служити новозбудовані міста-резиденції з квартирами для чиновництва або квартал для моряків Нюбодер у Копенгаґені (перша половина XVII століття, замовник—Крістіан IV).

Особливо цікаві в цьому контексті заклади для бідних Alberghi dei Poveri, збудовані на початку XVIIІ століття у портових містах Неаполі, Палермо і Ґенуї. За своїми розмірами вони перевершують Версальський палац. Князівські ініціативи у роздробленій німецькій феодальній державі стали предтечею державної ініціативи у житловому секторі.

Альтернативні моделі

Історія інших форм житлового будівництва живиться в основному з двох мотивів: по-перше, вирішення квартирного питання в контексті нових умов праці і житла, і ще ширше — розвитку цілих життєвих проєктів, автори яких у залежності від часу керуються різними уявленнями (проте як рушійна сила цей мотив не втрачає своєї актуальності). Найвідоміші приклади цього – New Harmony (Індіана, США) Річарда Оуена і Familistère Андре Ґодена у Ґізі (Франція).

 По-друге, розвиток правових форм для організацій самопомочі, які дозволяють чи то пак захищають неприватну, не орієнтовану на отримання прибутку власність і спільне господарювання. Єдиною відповідною для цього правовою формою був, є і залишається кооператив. Розвиток кооперативного руху трактується як історія самопомочі, вимушених спілок і цільових об’єднань, що сягає своїм корінням глибоко в історію (через німецьке Середньовіччя й аж до античності). При цьому можна спостерігати найрізноманітніші сфери застосування. Прусським законом про кооперативи від 1867 року, ухваленим з ініціативи Шульце-Делітцша, починається юридичне утвердження кооперативу у політичному законодавстві сучасної держави.

Будівництво соціального житла: історія питання

Щодо актуальної ситуації

Після того, як первинний дефіцит житла у післявоєнні роки було подолано, в актуальній житлово-політичній дискусії залишається конфронтація двох полярно відмінних позицій – відповідність потребам ринку проти державного життєзабезпечення. Ця поляризація характеризує як політичні партії, так і наукові аналізи, причому переконливість обох точок зору випливає із їхньої відповідної «світоглядної» позиції, тобто вирішити ці суперечності не можна, можна їх лише політично узгодити.

У порівнянні з іншими країнами Європи в Німеччині будівництво соціального житла — це унікальна історія успіху, принаймні у кількісному вимірі. В середині 1980-х років тут було близько чотирьох мільйонів соціальних помешкань. Нині їх уже лише близько 1,5 мільйона, причому щорічно від 100.000 до 130.000 квартир випадають із обумовленого інтересами суспільства обмеженого використання прав власності, у той час, як нових будується лише 11.000 на рік. Цією ситуацією завдячуємо не останньою чергою дедалі сильнішій політиці лібералізації і дерегуляції ери Гельмута Коля, нібито обґрунтованій збалансованим ринком. Це була помилкова оцінка, як з’ясувалось уже на початку 1990-х років, коли збільшилась імміграція в Німеччину. Не заглиблюючись в історію спроб регулювання ринку і дерегуляції і не вдаючись у хронологію коливань обсягів державної підтримки, можна назвати три фактори, які визначають нинішню ситуацію.

  1. Скасування 1988 року статусу суспільно корисних закладів для житлово-будівельних товариств (під впливом скандалу довкола профспілкового житлово-будівельного товариства «Neue Heimat») стало початком масштабної приватизації житлової нерухомості. Цілі поселення були продані інвесторам, тобто квартири почали виступати як об’єкти для капіталу, що потребували вкладень, – частково з катастрофічними наслідками. Що стосується державного бюджету, то додаткові податкові надходження «з’їли» додаткові видатки на державні субсидії для оренди житла внаслідок зростання квартирних плат.
  2. Закон про субсидіювання житла від 2001 року визначає одночасно декілька основних напрямків в рамках існуючих будівель. Так державна підтримка поряд із будівництвом нового житла використовується також на модернізацію і придбання житла у власність для власного користування. Ці основні напрямки державного сприяння підсилили джентрифікацію і соціальне переструктурування міст унаслідок тенденції до зворотної міграції (що було цілком не випадковим). Ринкової ніші дешевого, не модернізованого житла в старих будинках більше не залишилось.
  3. Перерозподіл житлово-політичних компетенцій внаслідок реформи федералізму 2006. Хай би яким доцільним було посилення компетенцій у прийнятті рішень на рівні федеральних земель і територіальних громад, проте відступ федерації супроводжується втратою значення соціального житлового будівництва. Один із проявів цього – помилкова оцінка, нібито соціальні завдання житлової політики в основному «вирішено», чи то пак — вони не потребують більше жодного централізованого втручання.

Тож соціального будівництва нового, як забезпечення з боку суспільства тих його груп, які на ринку не можуть забезпечити себе самі, зараз практично більше не існує. Фонд соціальних квартир як «маневрувальна маса» для вирівнювання соціальних контрастів зникатиме і далі. За результатами дослідження Інституту Пестеля від 2012 року, потреба у соціальних квартирах становить 5,65 мільйонів (йдеться про осіб, які мають право на таке житло). Із наявного фонду цю потребу можна задовольнити тільки на 30 відсотків (це середні значення, квота покриття потреб коливається в залежності від федеральної землі від трьох до 60 відсотків).

Тож дефіцит соціальних квартир становить щонайменше чотири мільйони. Розвиток реальних доходів і пенсій у взаємозв’язку з розвитком квартирної плати, тиском міграції у міста, а також із зовнішньою міграцією та демографічним переструктуруванням суспільства не дозволять знизитись потребі у дешевому житлі й у майбутньому. А з огляду на загальне зменшення пропозицій цей дефіцит радше зростатиме ще більше. Тому слід виходити з того, що в соціальному житловому будівництві знову актуальним стає посилене нове будівництво.